Musím platit za aktuální opravy?
Může majitel nebytové nemovitosti neplatit údržbu a běžné opravy?
Vážení odborníci na bytové komplexy! Můžete podat vysvětlení k této otázce – může majitel nebytového prostoru (kavárny) v přízemí bytového domu neplatit údržbu a běžné opravy společného majetku apeluji na to, že ne? užívat nemovitost.
Faktem je, že touto místností prochází vodovodní potrubí, kanalizace a potrubí pro zásobování teplem. Odvolává se na to, že bytový úřad v domě nevyměnil stoupačky a došlo k úniku vody. Nyní byly stoupačky vyměněny na náklady obyvatel domu, majitel kavárny nezaplatil ani rubl. Hrozí, že úplně odříznou stoupačky, kterými se do bytů přivádí voda.
Má na to právo, protože to jsou její prostory? Jak z této situace ven?
V domě není vytvořena žádná HOA, loni tam byla správcovská společnost, která jej odmítla spravovat, protože. byla povinna instalovat komunální měřiče. Nyní dům spravují sami vlastníci, kteří si objednávají údržbu a běžné opravy u stejné správcovské společnosti. Právník ze Správcovské společnosti navrhuje zažalovat majitele kavárny na naše náklady. Jak z této situace ven.
Především je třeba zdůraznit, že bytový zákoník Ruské federace nerozlišuje mezi právním postavením bytových a nebytových prostor, ukládá stejnou odpovědnost a dává stejná práva vlastníkům obou. Nezáleží tedy na tom, zda je nebytový prostor členěný nebo vestavěný, hlavní je, že je uznán jako nedílná součást bytového domu v souladu s technickým pasportem domu, a tedy na základě klauzule 1 Čl. 39 Zákon o bydlení Ruské federace, majitelé bytových a nebytových prostor v bytovém domě jsou povinni rovným dílem nést břemeno nákladů na údržbu společného jmění. Toto břemeno musí být přiměřené podílům na právu společného vlastnictví společné věci.
Pokud jde o možnost stanovit jinou diferenciaci platebních povinností, než předepisuje Bytový zákoník Ruské federace (například rozhodováním na valné hromadě bytového domu), je třeba uznat, že ze stanoviska zákonodárce nevyplývají výjimky. . Podle paragrafů. 3 str. 1 čl. 137 zákona o bydlení Ruské federace musí HOA stanovit výši plateb a příspěvků pro každého vlastníka prostor v bytovém domě v souladu s jeho podílem na právu společného vlastnictví společného majetku. Zákon o bydlení Ruské federace nestanoví jiné důvody pro diferenciaci účasti na údržbě společného majetku.
Na základě soudní praxe můžeme dojít k závěru, že je jedno, zda vlastník nebytového prostoru užívá vchod, střechu, výtah bytového domu nebo jinou společnou nemovitost, otázka možnosti osvobození od poplatků za užívání a o údržbě společného majetku se rozhoduje jednoznačně. Nejvyšší soud ve svém Rozhodnutí ze dne 26.05.2005. května 05 č. j. GKPI588-XNUMX uvedl, že odpovědnost za údržbu společného majetku bytového domu včetně výtahu mají všichni nájemci bytových prostor v tomto domě bez výjimky bez ohledu na na jakém podlaží se obytná plocha nachází. A přestože jsme mluvili o zaměstnavatelích, a ne o majitelích, dnes neexistují výjimky ani pro jednoho, ani pro druhého.
Je jasné, že majitelům nebytových prostor se přístup bytového zákoníku Ruské federace, který stanoví rovné platby za údržbu společného majetku, může zdát nespravedlivý a nelogický, ale v současné době není jiná možnost.
V souvislosti s nároky, které vznikly majiteli prostor:
V případě poškození má vlastník právo obrátit se na viníka a požadovat náhradu způsobené škody. Pokud tedy k povodni došlo v důsledku poruchy inženýrských systémů budovy, je za takové škody odpovědná správcovská společnost.
Pokud jde o potrubí a další inženýrská zařízení umístěná v místnosti:
Vlastník prostor nemá právo nakládat se společným majetkem bytového domu dle vlastního uvážení. I když je to v jeho prostorách. Společná nemovitost zahrnuje inženýrské sítě obsluhující dvě a více místností v bytovém domě.
Ve Vašem případě lze obecně zpochybnit převod vlastnického práva k suterénu, ve kterém jsou umístěny obecné stavební komunikace. Ze zákona takový sklep spadá pod znaky společného jmění bytového domu a neměl by být předmětem zcizení.
Po skončení topné sezóny je správcovská společnost a HOA povinny provést jarní kontrolu společného majetku v domě. Na základě výsledků kontroly sepíší protokol, kde zaznamenají zjištěné závady na prvcích domu a naplánují práce na jejich odstranění: v rámci běžných nebo větších oprav.
Dopis Ministerstva výstavby Ruské federace ze dne 27.02.2018. února 7026 č. 08-AS/18 uvádí, že běžné opravy (TR) jsou odstraňování drobných závad zjištěných při každodenním provozu domu. Jedná se o práci na systematickém a včasném předcházení znehodnocování konstrukcí domu prostřednictvím preventivních opatření. Obdobná definice technických oprav jako preventivních oprav je uvedena v článku 491 RF PP č. XNUMX.
V souladu s článkem 3.1 GOST R 56535-2015 jsou aktuální opravy souborem prací a služeb, které jsou zahrnuty do plánu práce a jsou prováděny v rámci údržby společného majetku. Je hrazena z prostředků, které majitelé měsíčně platí za údržbu bytových prostor. Objem těchto prací „nepřesahuje 30 % opravovaného majetku“.
Generální oprava – obnova prvků domu minimálně o 50 % konstrukce nebo systému
Podle stanoviska Ministerstva výstavby Ruské federace je generální oprava obnovením ztracených původních technických vlastností prvku domu jako celku. Jeho hlavní technicko-ekonomické ukazatele přitom zůstávají nezměněny.
V Čl. 2 č. 185-FZ generální opravou bytového domu se rozumí provádění prací, které odstraňují závady na opotřebovaných konstrukčních prvcích společné nemovitosti vlastníků. Ve stejném výkladu je pojem generální opravy uveden v článku 21 RF PP č. 491.
Při generálních opravách staveb a inženýrských sítí jako součásti společného majetku bytového domu se vyměňuje minimálně 50 % každé stavby a inženýrského systému (čl. 2.1.6, pozn. 1 k tabulce 2.3, odst. 2 Metodických doporučení bytového domu a Fondu komunálních služeb ze dne 15.02.2013. února 3.13). Podle ustanovení 51929 GOST R 2014-XNUMX by objem takových prací měl překročit objem současných oprav. Jsou hrazeny z fondu oprav hlavního města prostřednictvím měsíčních příspěvků vlastníků.
Opravy méně než 30 % opravovaného majetku nelze hradit z fondu oprav hlavního města – jedná se o průběžné práce
Přítomnost četných definic neposkytuje jednoznačnou klasifikaci určitých prací jako běžné nebo velké opravy, což vede k soudním sporům. Nejvyšší soud Ruské federace projednává případ č. A50-15201/2021, ve kterém se sídliště a společenství vlastníků domů neshodly v otázce, jaké prostředky – běžné nebo větší opravy – měly být použity na úhradu díla. provedeno v domě za 4,1 milionu rublů.
V jednom z bytových domů na území Perm si vlastníci OSS odhlasovali provedení velkých oprav z prostředků ze zvláštního účtu. HOA uzavřela smlouvy s dodavateli a po dokončení rekonstrukce jim zaplatila 4,1 milionu rublů.
Ale po neplánované kontrole vydala Státní inspekce bydlení příkaz ohledně porušení. Odbor usoudil, že dům prošel běžnými opravami, měl by být hrazen z příslušného fondu a peníze by měly být vráceny na zvláštní účet. HOA s tím nesouhlasila a podala žalobu, ve které požadovala, aby byl příkaz prohlášen za neplatný a nevykonatelný.
Soudy tří stupňů se přiklonily na stranu orgánu GZhN s ohledem na to, že množství provedených prací na opravách vnitropodnikových inženýrských sítí „samozřejmě nedosahuje ani 30 %, jedná se o běžné opravy. Nelze je hradit z fondu kapitálových oprav – takové práce jsou zařazeny do Minimálního seznamu č. 290 a specifikovány v Pravidlech č. 170. Jejich cena musí být zahrnuta do výše úhrady vlastníků na údržbu bydlení.
Vlastníci mají právo vybrat si jakoukoli práci na náklady fondu oprav kapitálu na zvláštním účtu pouze v případě, že OSS schválila výši příspěvku nad minimem (část 3 článku 166 zákona o bydlení Ruské federace). Vzhledem k tomu, že příspěvek ve sporném domě je roven minimu, mají vlastníci právo v rámci generální opravy provádět pouze ty práce a služby a v objemu, které jsou uvedeny v regionálním programu území Perm.
Soudy zamítly požadavky HOA a partnerství podalo stížnost ozbrojeným silám RF. Schůzka zatím není naplánována.
Poznámka
Pokud je v bytovém domě fond kapitálových oprav tvořen z příspěvků, které nepřesahují minimum stanovené v regionu, pak by si vedení a vlastníci měli při organizování takových oprav v domě pečlivě přečíst předpisy, které stanoví seznam přijatelných prací na náklady fondu. Pokud takový seznam neobsahuje druhy prací nezbytných pro dům, měly by být naplánovány v rámci aktuálního obsahu MKD. Je třeba vzít v úvahu, že Civilní bytová inspekce a soudy často při rozlišování typů oprav společného majetku používají procentuální rozbor: až 30 % opravovaného majetku je aktuální, více – velké opravy.
Šťastný den pracovníků spotřebitelských služeb a bydlení a komunálních služeb
Ve městě Otradny 120 bytových domů dostalo aktualizované fasády, střechy a inženýrské sítě