Je možné bydlet v nedokončeném domě?
Objekty nedokončené výstavby, mezi které patří nedokončené soukromé domy, lze kupovat a prodávat, stejně jako jakékoli jiné, které již byly uvedeny do provozu. Ale vlastnictví nedokončené nemovitosti, stejně jako provádění transakce, má řadu funkcí, o kterých musí prodávající a kupující vědět.
Analyzujeme vlastnosti transakce nákupu a prodeje nedokončené nemovitosti, registraci vlastnictví a nuance, o kterých musí vlastník nedokončené nemovitosti vědět.
Možnost prodeje rozestavěného domu
Na realitním trhu se objevují inzeráty na prodej rozestavěných domů – domů, které se začaly stavět, ale z nějakého důvodu nebyly dokončeny. Důvody mohou být různé, např.
nejsou žádné finanční prostředky na další pokračování práce, okolnosti se změnily – majitel se již nechce zapojit do výstavby nebo žít v soukromém domě.
Mnoho lidí si myslí, že pokud není objekt uveden do provozu, nelze jej zapsat do vlastnictví a následně prodat. Ale z právního hlediska je prodej nedokončeného domu legální transakcí, jejíž provedení neporušuje zákony a práva prodávajícího nebo kupujícího.
Za určitých podmínek je transakce výhodná pro obě strany – jak pro kupujícího objektu, tak pro toho, kdo nedokončenou nemovitost prodává. Přínos pro prodávajícího spočívá z velké části v tom, že je zbaven břemene zdlouhavého projektu, který nebylo možné dokončit – nemusí ztrácet čas a peníze na provádění zbývajících prací nebo vyřizování papírování. Kupující získává dosud nepoužitý předmět za výhodnou cenu. Stává se, že téměř hotové domy, ale nedoložené, lze pořídit mnohem levněji než ty zprovozněné.
Jak zaregistrovat prodej nedokončené nemovitosti
Při prodeji se může nedokončená nemovitost objevit jako samostatný objekt nebo nemusí být vůbec zmíněna. Veškeré předměty vzniklé při výstavbě jsou úředně evidovány, není to však povinnost, ale právo vlastníka. Pokud tedy nedodělaný dům není zapsán, nejde o porušení, stejně jako jeho prodej bez registrace. Možnost prodeje bez registrace je možná při koupi pozemku s rozestavěným domem.
Navíc při určování stavu objektu před jeho transakcí je třeba vzít v úvahu, že nelze registrovat jen tak ledajaký nedokončený majetek. Možnost přihlášení nemovitosti závisí na tom, v jaké fázi výstavby se dům nachází. Například nebude možné zaregistrovat nedokončenou stavbu, pokud je na místě připraven pouze základ.
Rozhodnutí o možnosti registrace objektu se provádí na základě analýzy projektu a toho, co bylo skutečně provedeno. Neexistují žádné jednotné normy týkající se registrace, ale ve většině případů jsou zamítnuty, pokud je objekt dokončen z méně než 50–70 %.
Pokud se objekt nepodaří přihlásit nebo ten, kdo stavbu zahájil, nechce, je nedokončená nemovitost prodána jako součást pozemku. Pokud připravenost domu umožňuje jeho registraci ihned po transakci, může vlastník pozemku zaregistrovat vlastnictví nedokončené nemovitosti. Pokud ne, pak je dům dokončen do určité fáze a poté registrován jako nedokončený stavební projekt. Ale můžete dokončit stavbu, uvést dům do provozu a poté zaregistrovat vlastnictví.
Při rozhodování o tom, jak provést transakci, byste měli při prodeji neregistrovaného nedokončeného majetku vzít v úvahu řadu takových nuancí:
Pokud je v kupní smlouvě uvedeno, že předmětem transakce je pozemek s nedokončenou stavbou, Rosreestr odmítne registraci. Důvodem je skutečnost, že podle současných norem nelze potvrdit prodej majetku, jehož údaje nejsou v jednotném registru, pokud jsou poskytnuty informace, že na místě nejsou žádné objekty, ukazuje se, že strany transakce poskytly nepřesné informace. Taková dohoda může být napadena.
Pokud to stupeň připravenosti domu umožňuje, je lepší provést transakci s registrovaným objektem. Prodávající tak rozšiřuje okruh potenciálních kupců – mnozí obchod odmítnou, pokud v dokladech není uvedena nedokončená nemovitost. Kupující koupí registrovaného předmětu snižuje rizika. Například po nabytí pozemku se rozhodně neukáže, že byl objekt postaven bez doplnění potřebných dokumentů nebo na ploše, kde je obecně zakázáno stavět bytový dům.
Registrace nedokončeného stavebního projektu vlastníkem
Pokud se vlastník nedokončené nemovitosti před prodejem nebo nový vlastník po koupi pozemku rozhodne zaregistrovat dříve neregistrovanou nemovitost, budou zapotřebí následující dokumenty:
žádost o zápis vlastnického práva a katastrální zápis nemovitosti; Takový plán musí obsahovat stavební povolení nebo oznámení o výstavbě jednotlivé obytné nemovitosti doklady prokazující vlastnictví pozemku, na kterém je objekt postaven. Takový dokument nebude vyžadován, pokud jednotná evidence již obsahuje informace o vlastnictví.
Technický plán zařízení vyhotovuje katastrální inženýr. Při jeho zápisu na nedokončenou stavbu musí být uvedena charakteristika objektu, jeho projektovaná hodnota a procentuální stupeň rozpracovanosti s přihlédnutím k projektové dokumentaci.
Na základě výsledků žádosti je majiteli nedokončené stavby vydán výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, ve kterém jsou uvedeny vlastnosti objektu, katastrální číslo a údaje o vlastníkovi.
Rizika neregistrovaného objektu
Majitel, který se chystá prodat nedokončenou nemovitost, nebo nový vlastník nemovitosti, který ji nezaregistroval, může čelit následujícím rizikům:
Neexistuje způsob, jak se zaregistrovat. Do doby zápisu domu se majitel nebude moci přihlásit sám a přihlásit další osobu, a to ani v případě dokončení stavby a instalaci komunikací nezbytných pro život v domě není možnost plnohodnotně nakládat s nedokončeným objektem chcete-li prodat, darovat nebo použít jako zástavu v legislativě Změny vyhrazeny. Například při zápisu vlastnických práv za pár let mohou být potřeba další dokumenty. Pokud chybí, je velká pravděpodobnost, že abyste se stali vlastníky nemovitosti, budete se muset obrátit na soud. Může být také nutné provést další kroky, které nejsou v současné době stanoveny, pokud byl dům postaven v rozporu s předpisy, může být objekt zbourán. Například na místě, jehož druh povoleného využití neznamená možnost výstavby obytných budov, v pobřežním pásu nebude možné získat náhradu. Pokud je pozemek zabrán pro potřeby státu, jeho vlastník obdrží náhradu – částku finančních prostředků stanovenou v závislosti na hodnotě věci, která se převádí na stát. V případě zabavení neregistrovaného předmětu bude výše náhrady vypočtena na základě hodnoty pozemku.
Cena nedokončené stavby – jak zjistit
Kupujícímu a prodávajícímu může trvat dlouho, než dojdou k ceně nemovitosti, která bude vyhovovat oběma stranám. Prodávající může stanovit cenu na základě dokončených domů podobných vlastností, přičemž cituje následující:
dokončil potřebná povolení a dokumenty včetně projektu vynaložil čas a peníze na vylepšení lokality a následnou péči o ni, např. byl zpracován a realizován projekt krajinářství; určitá částka byla vynaložena na nákup stavebních materiálů a zaplacení pracovníků, které chcete „získat“ a často dokonce získat nějakou výhodu.
Kupující ze své strany může požádat o prodej nedokončené budovy za nižší cenu, a to z následujících důvodů:
bude muset dílo dokončit, ale přesnou výši výdajů zatím nelze určit, je nutné provést kontrolu zřízených konstrukcí na chyby nebo nedostatky a v případě potřeby je opravit bude nutné zkontrolovat seznam plánovaných prací a popř nutné provést úpravy i přes skutečnost, že zařízení nebylo v provozu, mohlo být ve výstavbě déle než jeden rok; V tomto ohledu by se mohla snížit pevnost konstrukcí, mohly by se opotřebovat materiály, ze kterých je nedokončená stavba vyrobena, budete se muset vypořádat s uvedením domu do provozu – utrácet čas a peníze na papírování.
Můžete se obrátit na odhadce, který vám s ohledem na vlastnosti nemovitosti pomůže stanovit její průměrnou cenu. Kupující a prodávající mohou také kontaktovat realitního makléře, který s ohledem na cenu podobných objektů uvede přibližnou cenu objektu. Pokud si stanovíte vlastní cenu, budete si muset prostudovat nedokončený trh ve vašem regionu a kolik podobné nemovitosti stojí.
Postup při provádění transakce s nedokončenou stavbou
Nedokončený dům můžete prodat sami nebo s pomocí realitní kanceláře. Kompetentní specialista vám pomůže projít všemi fázemi transakce, přičemž vlastníka nebo kupujícího zapojí pouze v těch fázích, kdy se jim nelze vyhnout. Za služby realitní kanceláře si ale musíte zaplatit, což není vhodné pro každého.
Postup nákupu a prodeje se může lišit v závislosti na vlastnostech předmětu a specifikách transakce. Pokud prodávající prodává nedokončenou nemovitost, u které již bylo zapsáno vlastnictví, může transakce zahrnovat následující fáze:
Prodávající připraví a zadá inzerát k prodeji. V inzerátu by měla být uvedena charakteristika nedokončeného projektu a rok zahájení stavby. Je vhodné podrobně popsat seznam toho, co bylo provedeno, například uvést, že byly postaveny vnitřní stěny, byla položena střecha a byla instalována okna v prvním patře. K inzerátu jsou přiloženy fotografie objektu zvenku i zevnitř a foto projektu Případní zájemci se ozvěte na prodejce a zájemci o nabídku se dostavte. Prodávající ukáže nedokončenou stavbu a případně předloží doklady, např. výpis z Jednotného státního katastru nemovitostí a nedokončenou stavbu, stavební povolení, projekt domu Pokud je kupující se vším spokojen, souhlasí prodávajícího o transakci a konečné ceně předmětu Na žádost stran je uzavřena předběžná kupní a prodejní smlouva. Může obsahovat informaci o výši zálohy a podmínkách jejího vrácení, je-li s tím v transakci stanovena záloha, je-li poskytnuta, v hotovosti nebo převodem na účet prodávajícího potřebného balíku dokladů je uzavřena hlavní kupní smlouva kupujícím dohodnutým způsobem. To lze provést prostřednictvím bezpečnostní schránky nebo akreditivu Prodávající požádá společnost Rosreestr o registraci vlastnických práv, v důsledku čehož je vydán výpis z Jednotného státního rejstříku. Chcete-li to provést, můžete navštívit MFC, vyplnit žádost na webu státních služeb nebo na webu Rosreestr. Prodejce obdrží své peníze, pokud byl pro platby zvolen bezpečný způsob převodu.
Nuance nákupu a vlastnictví nedokončených budov
Hypotéka na koupi nedokončené nemovitosti
Navzdory skutečnosti, že předmět transakce je nedokončený, pro jeho nákup můžete kontaktovat banku a získat úvěr. V některých bankách si může dlužník vzít hypotéku nejen na koupi pozemku s nedokončenou stavbou, ale i na dokončení stavebních prací. Možnost půjčování si můžete ujasnit na webu finanční instituce, kontaktováním specialisty na hotline nebo návštěvou pobočky banky.
Banky při žádosti o úvěr dbají na to, zda je nemovitost evidována jako nedokončená či nikoliv. Schvalují poskytnutí úvěru, pokud je zapsáno vlastnictví nedokončené stavby. Zajištěním může být pozemek, na kterém se dům nachází, nebo jiná nemovitost, například byt, který patří dlužníkovi.
Mateřský kapitál na nákup nedokončených budov
Zákon stanoví, že mateřský kapitál lze použít ke zlepšení životních podmínek. Případ koupě nedostavěného domu se na zlepšení životních podmínek nevztahuje. Mateřský kapitál je však dovoleno vynakládat na stavbu domu nebo provádění takových prací v domě, které lze klasifikovat jako rekonstrukci.
Platba daně za nedokončenou stavbu
Panuje názor, že daň z nemovitosti se platí pouze v případě uvedení nemovitosti do provozu. Pokud je ale nedokončená nemovitost evidována, musí se za ni také zaplatit daň. Záměrně zdržovat registraci kvůli úspoře peněz nemá smysl. To je plné rizik, která s sebou nese vlastnictví neregistrovaných nemovitostí.
Další negativní důsledek zpoždění registrace nedokončeného nebo v některých případech dokončeného domu je spojen s jeho prodejem. V případě prodeje nemovitosti, kterou vlastník vlastní méně než tři, v některých případech pět let, je podle zákona třeba zaplatit daň z příjmu. Jeho velikost je 13 % příjmů. Doba vlastnictví nemovitosti se bude počítat ode dne, kdy budou údaje o vlastníkovi nemovitosti zapsány do Jednotné státní evidence nemovitostí. Pokus ušetřit na placení daně z nemovitosti tak může vyústit v nutnost platit mnohem vyšší částky při následném prodeji nemovitosti.
Registrace nedokončené stavby pod dacha amnestie
Někdy se stává, že existují určité překážky pro registraci nedokončené stavby. Objekt byl například postaven na pozemku, který byl již dávno převeden do trvalého užívání, zděděn po příbuzném, který lokalitu užíval na základě doživotního vlastnictví. V takových situacích můžete zaregistrovat vlastnictví nedokončených budov způsobem předepsaným amnestií dacha. Tento postup vám umožňuje vypracovat potřebné dokumenty a provést změny v jednotném státním rejstříku, aniž byste museli shromažďovat velké množství dokumentů a jít k soudu.
Ne všechny společnosti uzavírají pojistnou smlouvu na nemovitost, jejíž výstavba není dokončena. Pro možnost vystavení pojistky na nedokončenou stavbu platí obecné podmínky, ale každý konkrétní případ bude pojišťovna posuzovat individuálně.
Ve většině případů můžete nemovitost pojistit, pokud nemovitost splňuje určité podmínky, např.
existuje stavební povolení nebo bylo zasláno ohlášení, pokud je takový dokument nutný k zahájení prací, stavba je připravena alespoň z 80 %. K tomu musí mít objekt všechny konstrukční prvky domu, jako jsou základy, stěny, podlahy a střešní krytina. Na místě musí být také uzavřeny dveřní a okenní otvory; Ne všechny pojišťovny mají takový požadavek, ale nejčastěji je přítomen vlastnictví objektu. Pokud v Jednotném státním registru nemovitostí neexistují žádné údaje o objektu, je často odmítnuto vydání politiky.
S nedokončenou budovou jsou vždy nějaké problémy: vypadá to nereprezentativně, nemůžete se zaregistrovat. A ne každý má jasno v transakci prodeje a nákupu. Řekneme vám, zda je možné přihlásit nedokončený dům a jak jej později prodat.
- Co je nedokončená stavba z právního hlediska?
- Registrace nedokončeného stavebního projektu
- Hypotéka na nedokončenou stavbu
- Jakou cenu mám nastavit?
- Sepište smlouvu
- Jak převést vlastnictví nemovitosti
Co je nedokončená stavba z právního hlediska?
V legislativě neexistuje pojem „nedokončená stavba“, ale existuje „nedokončená stavba“. V podstatě jde o totéž. Toto je název každé budovy, která je stále ve výstavbě.
Z právního hlediska je nedokončený dům téměř stejnou nemovitostí jako jakákoli jiná stavba, ať už jde o venkovský dům nebo panství. Ale abyste s ním mohli plně disponovat (tedy mít právo prodat, pronajmout atd.), potřebujete:
- zapsat dům do katastru nemovitostí,
- zaregistrovat vlastnictví nedokončeného domu.
Více na toto téma
Jak navrhnout přístavbu soukromého domu
Registrace nedokončeného stavebního projektu
To lze provést jedním příkazem. K ní musí být přiložen technický plán budovy. Technický plán nemusíte vypracovávat sami – to by měl provést katastrální inženýr.
Vzhledem k tomu, že budova je nedokončená, musí plán uvádět její účel (obytná budova, stodola, garáž, bungalov Alabai) a další hlavní charakteristiky. A také kolik procent (přibližně) je připraveno?
K žádosti přiložte stavební povolení nebo oznámení, že plánujete zahájit stavbu.
Pokud v Jednotném státním rejstříku práv k pozemku neexistuje žádný záznam, budete také muset připojit dokumenty, které potvrzují vaše právo na pozemek.
Poté vám bude předán výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Uvádí:
- číslo katastru,
- základní parametry budovy;
- informace o právech.
Právě výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzuje, že nedokončená stavba byla zapsána do katastru nemovitostí a máte k ní práva.
První bankomat na světě se objevil v roce 1939. Nyní najdete bankomat i na severním pólu.
Hypotéka na nedokončenou stavbu
Nedokončený dům, jako každá nemovitost, lze prodat. Včetně hypoték. Existuje však několik důležitých nuancí:
- Nemůžete použít mateřský kapitál, ale můžete jej investovat do rekonstrukce budovy;
- Banka může požadovat do zástavy jinou nemovitost. Například hotový dům, byt nebo pozemek včetně toho, na kterém stojí nedokončená stavba).
Prodali jste svůj nedokončený dům a nyní si chcete koupit dům dokončený? Využijte nabídku od Sovcombank. Flexibilní podmínky a jednoduchý systém zpracování dokumentů vám umožní vybrat si tarif pro lidi s různou úrovní příjmu.
Chcete získat hypotéku, ale hlavou se vám točí z různých podmínek, dokladů, úrokových sazeb? Sovcombank poskytuje půjčku za nejvýhodnějších podmínek. Hypoteční programy pomohou lidem s různými potřebami a finančními možnostmi koupit vysněný byt. Jednoduchý systém papírování a dostatek příležitostí přiblíží sen.
Před prodejem musíte připravit všechny potřebné dokumenty:
- výpis z Jednotného státního registru pozemků a domů;
- kupní smlouva, pokud jste v minulosti koupili pozemek;
- katastrální pasy na pozemek a dům. V dokladu ke stavbě musí být uvedena její plocha, dispozice a další základní údaje;
- stavební povolení. Můžete jej získat od místní správy;
- stavební projekt. Bude dobré, když se projekt dohodne s vedením města;
- komunikační projekty: vodovod, plyn, elektřina atd. Pokud jste je nestihli dokončit, učiní tak kupující po zápisu vlastnického práva k nemovitosti.
V některých případech můžete pozemek jednoduše prodat bez registrace nedokončené nemovitosti. Na jedné straně to „zmenší“ balík dokumentů. Na druhou stranu je to plné problémů, pokud dojde k neshodám s kupujícím.
Sergej Gebel , generální ředitel advokátní kanceláře „Gebel and Partners“:
Pokud dům není registrován a nemáte zájem o jeho registraci, můžete uzavřít kupní a prodejní smlouvu pouze na pozemek. Následně si kupující samostatně zaregistruje právo na samotný dům. Musíte však pochopit, že ne každý to udělá.
Jakou cenu mám nastavit?
Z nějakého důvodu se někteří prodejci domnívají, že nedokončený dům by měl stát stejně jako hotový dům. To samozřejmě děsí potenciální kupce. V důsledku toho hrozí, že nedokončená stavba se změní v nedokončenou stavbu.
Aby k tomu nedocházelo, je důležité stanovit adekvátní cenu. Můžete to zjistit, když se podíváte na podobné nabídky v okolí.
Druhou možností je najmout si profesionálního odhadce. Specialista vezme v úvahu mnoho faktorů a určí náklady na nedokončený projekt.
Pokud prodáváte nemovitost s kaucí, budete o ní muset sepsat smlouvu. A v samotné smlouvě uveďte konečné náklady mínus výše zálohy.
Sepište smlouvu
K uzavření transakce je třeba sepsat kupní a prodejní smlouvu. Budou vyžadovány dvě smlouvy: na nedokončený dům a na pozemek. Každý dokument je ve třech vyhotoveních: pro vás, kupujícího a společnost Rosreestr.
Co musí být součástí smlouvy:
- místo, kde se pozemek nachází, a adresa nedokončené stavby;
- údaje z pasu, vaše a kupujícího;
- číslo výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí;
- způsob a načasování převodu peněz;
- hodnota nemovitosti;
- číslo katastru;
- základní parametry nemovitosti;
- datum a místo transakce.
Peníze lze převést při podpisu smlouvy nebo registraci u Rosreestr. Po obdržení celé částky je připravena účtenka, která potvrdí, že prodejce celou částku obdržel.
Kupující musí podepsat akt převzetí a převodu pozemku a nedokončené stavby. To bude sloužit jako potvrzení, že nemá žádné nároky na pozemek a nedokončený dům.
Prodej nedokončeného majetku může být doprovázen náklady: cla, potvrzení transakce notářem atd. To vše vyžaduje dodatečné náklady. Postarejte se o své peníze předem – otevřete online prasátko v aplikaci Halva-Sovcombank a získejte úrok z uložených prostředků.
Halva ví, jak rozkvést váš „strom peněz“ za jakýchkoli podmínek: nakupujte zboží na bezúročné splátky z více než 250 000 partnerských obchodů v hodnotě až 500 000 rublů, získejte cashback až 10 % a zvyšte úspory v pohodlném online prasátku na 14,5 % ročně. Požádejte o kartu a získejte „zlatý klíč“ k finančnímu blahobytu!
Jak převést vlastnictví nemovitosti
Abyste neztráceli čas, je lepší navštívit MFC a Rosreestr ve stejný den. K opětovné registraci vlastnictví budete muset odeslat balíček dokumentů.
Kupující bude muset zaplatit státní poplatek za získání výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí. Bude poskytnuta během 7–10 dnů.
Jaké dokumenty předložit Rosreestr:
- kupní smlouva;
- katastrální pasy pro nedokončené stavby a pozemky;
- pasy obou stran transakce.
Někdy mohou být vyžadovány další dokumenty. Doklady by měly být předány kupujícímu nebo instituci, která si je vyžádala.
Nedokončená stavba se zdá pouze jako zdrcující úkol, který slibuje mnoho obtíží. Ve skutečnosti se dá registrovat a dokonce i prodávat. Hlavní věc je připravit všechny dokumenty.
Pro ty, kteří si váží svého času
Přihlaste se k odběru týdenního e-mailového zpravodaje a dozvíte se o nejzajímavějších publikacích.
Chcete se dozvědět o nových publikacích bez návštěvy webu?
Přihlaste se k odběru oznámení v Zenu a Telegramu
