Co se stane po ocenění bytu?

Při žádosti o úvěr na bydlení v bance musí dlužník nejen prokázat vlastní platební schopnost, ale také doložit potřebné doklady o kupovaném bytě.

Ocenění nemovitosti je pro banku klíčovým dokumentem. Velikost úvěru, který banka schválí, a výše akontace závisí na výsledcích vyšetření.

Přestože znalecký posudek není ze zákona povinným dokladem pro získání úvěru, bude jej vyžadovat každá úvěrová instituce. V našem článku se podíváme na to, jak vyšetření probíhá, jak dlouho trvá posouzení bytu na hypotéku a vysvětlíme si řadu právních nuancí.

Kdo hodnotí byty a kolik?

Zkoumání nákladů na bydlení u hypotéky nelze svěřit osobě bez relevantních zkušeností. Tuto službu poskytují speciální kanceláře nebo poradenské skupiny. Každá banka spolupracuje s jednou nebo více oceňovacími firmami, které byly akreditovány a prokázaly svou nestrannost a profesionalitu. Dlužník se obvykle obrátí na jednu z těchto společností, aby dokončila ocenění.

Banky nenajímají odhadce, protože je to nerentabilní. Klient proto samostatně uzavře dohodu s kanceláří, sleduje kvalitu výsledku a platí za práci. Cena je vždy jiná. Tarify začínají od 3000 XNUMX rublů a mohou dosáhnout několika desítek tisíc. Přitom neexistuje přímá úměra mezi tržní cenou nemovitosti a cenou za služby znaleckého odhadce.

Jak se posuzuje dům pro hypotéku?

Po podpisu smlouvy o poskytování služeb přichází odhadce na prohlídku nemovitosti. Sám pořídí potřebné fotografie bytu, shromáždí informace a poté na základě obdržených dat spustí zprávu. Vyšetření se provádí různými metodami:

• srovnávací je nejčastější. Podstatou je sledovat ceny, určit všechny vlastnosti bytu a na základě obdržených dat konečnou kalkulaci nákladů. Přesně řečeno, když listujeme v CIAN nebo Avito a zhruba odhadujeme, kolik by mohl stát babiččin byt, používáme metodu srovnávacího ocenění. Tato metoda funguje pro nejedinečné objekty, které lze spárovat s podobným párem na realitním trhu;
• nákladný – kalkulace celkových nákladů na výstavbu, údržbu a zachování funkčnosti nemovitosti. Tato metoda se používá k výpočtu nákladů na nové budovy.

Podle standardu zpráva obsahuje následující informace o objektu:

• ekonomický profil realitního trhu ve vybrané oblasti;
• analýzy cenových změn na m² za několik let v regionu a městě;
• analýza nabídky a poptávky po nemovitostech v regionu;
• seznam sousedních infrastrukturních zařízení;
• základní informace o objektu;
• procento opotřebení budovy a další nuance umístění bydlení;
• srovnávací zkoumání analogií s nabídkou na trhu.

Odhadce ve zprávě uvádí dvě částky – tržní a likvidační hodnotu nemovitosti. Tržní hodnota je cena, za kterou se podobné byty na trhu prodávají. Likvidační hodnota je pro bankéře důležitější, protože ukazuje, za kolik lze nemovitost prodat v krátkém čase.

K výpočtu likvidační hodnoty se používá opravný faktor. V závislosti na vlastnostech bydlení se pohybuje od 20 do 50 % tržní hodnoty. Velikost půjčky, která je nakonec dlužníkovi schválena, nesmí překročit likvidační hodnotu. Pokud se tedy byt prodá za 5 milionů a likvidační hodnota se odhaduje na 3 miliony, banka neposkytne dlužníkovi více, než je požadovaná částka.

Jak dlouho trvá odhad bytu na hypotéku?

Zpráva o prověrce nákladů na bydlení podle legislativního nařízení Ministerstva hospodářského rozvoje je platná, pokud ode dne sestavení zprávy do data koupě a prodeje neuplynulo šest měsíců. Ruští představitelé přijali nařízení, kterým se toto omezení zavádí v červenci 2007. V roce 2018 se situace nezměnila: Zhodnocení nemovitosti k hypotékě zůstává v platnosti 6 měsíců.

Pokud vám banka hypotéku neschválí poté, co zaplatíte za práci odhadce, můžete tento dokument použít k podání žádosti u jiné úvěrové instituce.

Ocenění bytu u soudu

Posudek odhadce se může stát jedním z důležitých důkazů v soudním řízení. Znalecký posudek na náklady na bydlení má přitom větší právní váhu. Platný znalecký posudek lze napadnout, pokud je podle právních norem samotná skutečnost takového ocenění při obchodu povinná.

Bez podání protinároku můžete napadnout hodnotící zprávu od soukromé firmy nebo specialisty, pokud dokument poskytuje protistrana jako důkaz. Aby soud uznal nevěrohodnost posudku, jedna námitka nestačí. Musí existovat podstatné důkazy, že zpráva obsahuje nepravdivé informace.

Závěr

Stává se, že odhadce ve zprávě uvede částku mnohem nižší, než kterou požaduje prodejce. V důsledku toho může obchod propadnout: banka neposkytuje dostatek peněz na vybraný byt a kupující nemá další částku. Abyste zabránili bance omezovat vaše hypoteční prostředky, můžete zkusit vyjednávat s dlužníkem. Bohužel ne vždy to funguje. Pro jistotu je lepší svěřit řešení všech záležitostí hypotečnímu makléři – Hypoteční společnosti. Garantujeme schválení vaší žádosti a zorganizujeme řádnou prohlídku nemovitosti.

Kontaktování společnosti New Horizons pro odhad ceny bytu v novostavbě je zárukou vašich výhodných obchodů!

Objednat službu Zeptejte se

• Hlavní
• Zprávy
• Zprávy o společnosti
• Ocenění bytu v novostavbě

22 2019 мая
Zprávy o společnosti

Služba odhadu bytu v novostavbě

Ocenění bytu v novostavbě je oblíbenou službou. Zahrnuje práci na stanovení tržní hodnoty rezidenční nemovitosti. Objednávají ho agentury, majitelé domů (současní i budoucí) a banky. Tržní cena je nejobjektivnějším ukazatelem a je to ten, který se objevuje v mnoha transakcích.

Existují dvě možné situace, kdy se uchýlíte k ocenění nemovitosti v nové budově:

• Byl postaven a uveden do provozu bytový dům, byty v něm byly zapsány, byla jim přidělena katastrální čísla.
• Dům je teprve ve výstavbě a uzavřením hypotéky na byt v něm nebo jeho koupí z vlastních prostředků se fyzická osoba ještě nestává vlastníkem. Ten je pouze spoluinvestorem stavby. V této situaci je také nutné posouzení, jelikož nikde nejsou informace o tržní hodnotě bytu a při koupi je nutné vycházet z konkrétních (a velmi důležitých objektivních) údajů.

Proč jsou tak rozdílné ceny nemovitostí v novostavbě?

Realita je taková, že náklady na přibližně stejné byty jsou různé. To je způsobeno skutečností, že cena každého objektu závisí na mnoha faktorech:

• Umístění. Pokud plánujete nákup v centru města, musíte se připravit na to, že náklady na byt budou vyšší než na bydlení na okraji. Vyšší „cenovka“ se vysvětluje skutečností, že pozemky pro výstavbu jsou dražší, poptávka po nemovitostech je vyšší, náklady na připojení ke komunikacím jsou vyšší atd.
• Dopravní dostupnost. Cenu ovlivňuje blízkost dopravních uzlů, vlakových zastávek a stanic metra.
• Dostupnost konečné úpravy. Praxe ukazuje, že asi 15 % bytů na primárním trhu se prodává kompletně zařízených. Jsou dražší, ale tento rozdíl je nižší než částka, kterou by majitelé museli vynaložit na rekonstrukci bytu bez dokončení.
• Plocha.
• Fáze výstavby domu. Bydlení v rozestavěném domě stojí méně než v již postaveném a zprovozněném.

Uvádíme pouze několik faktorů. Nezávislí odhadci, kteří oceňují byt v novostavbě, berou v úvahu desítky kritérií tak, aby získaný výsledek – tržní hodnota nemovitosti – byl objektivní. Při své práci využívají výnosové, nákladové a srovnávací metody.

Proč potřebujete odhad bytu v novostavbě?

Byt v novostavbě se posuzuje pro různé účely:

• Na hypotéku.
• Při zápisu vlastnických práv.
• Pro soud.
• Při nákupu a prodeji.
• Pro pojištění.
• Při dědění.
• V případě majetkových sporů například rozdělení majetku mezi rozvedené manžele.
• Při obdržení neúčelové půjčky.

Jednou z častých situací, kdy je nutný odhad nemovitosti v novostavbě, je získání hypotéky.

Co byste měli vědět o posuzování bytu v novostavbě na hypotéku?

Před zápisem vlastnictví bytu koupeného hypotékou musíte u banky zaregistrovat hypotéku na nemovitost. Dokument musí odrážet tržní hodnotu zastaveného (zajišťovaného) bytu. Připomeňme, že všechny tyto funkce a algoritmus pro registraci bytu v nové budově s hypotékou jsou upraveny federálním zákonem „o hypotékách (zástava nemovitostí)“.

Účelem posouzení bytu v novostavbě na hypotéku je zjištění likvidity nemovitosti. Odhadce musí jít do nemovitosti, aby ji prohlédl a vyfotografoval ji i její okolí. Pokud ještě nebyla postavena vícepodlažní obytná budova, pak je posuzování objektů, které ještě neexistují nebo jsou nedokončené, složitým postupem. Tržní hodnotu totiž neurčuje samotný byt, ale vlastnické právo k němu. Odhadci pečlivě vybírají analogové byty umístěné v podobných budovách. V situaci s rozestavěnými byty se částečně uplatňují faktory ovlivňující cenu, které jsme citovali výše, a specialista určuje náklady s přihlédnutím ke koeficientům. Tržní cena je tedy stanovena s přihlédnutím k inflačním rizikům. Stranou nezůstává ani riziko úpadku developerské společnosti. Rozhodující je také rok dokončení stavby a doba uvedení do provozu.

Kdo má právo hodnotit byt v novostavbě?

Ne každý specialista působící v oboru znalecké činnosti umí ohodnotit byty v novostavbě a další rezidenční nemovitosti. Při objednávání posouzení musí majitelé určit, zda odborník splňuje následující požadavky:

• Zapsáno v SRO.
• Jeho občanská odpovědnost je pojištěna na částku 300 000 rublů.
• Má vysokoškolské vzdělání a minimálně roční praxi v tomto oboru.

Pouze odhadce, který splňuje tyto požadavky, má právo vypracovat oficiální dokument – zprávu o ocenění, která bude úvěrovou institucí akceptována jako zdroj spolehlivých a objektivních informací. Někdy banky vyžadují schválení „kandidatury“ odhadce. Důvodem je skutečnost, že úvěrová instituce a klienti očekávají od hodnocení odlišné výsledky. První chce snížit hodnotu zajištěné nemovitosti a druhý chce určit hodnotu předmětu co nejblíže tržní hodnotě. To je jeden z důležitých důvodů, proč banky budou pečlivě, precizně kontrolovat zprávu o ocenění, proto je velmi důležité kontaktovat profesionálního odhadce. Výsledek jeho práce nezpůsobí žádné stížnosti zúčastněných stran.

Jaké doklady jsou potřeba při hodnocení bytu v novostavbě na hypotéku?

Seznam dokumentů je poměrně rozsáhlý. Je nutné na jedné straně zjistit právní stav nemovitosti a na straně druhé si vytvořit ucelený obrázek o nemovitosti. Odhadce musí poskytnout:

• Doklad o způsobu nabytí nemovitosti v novostavbě (například smlouva o společné účasti, koupi a prodeji atd.).
• Kopie ustavujících dokumentů developerské společnosti.
• Katastrální pas bytu, výpis z Jednotného státního rejstříku (jejich kopie).
• Kopie technického pasu vydaného ZISZ (s informacemi o vysvětlení a půdorysu).
• Osvědčení o převodu a převzetí (kopie).
• Občanský průkaz zadavatele posouzení.

Tento seznam je přibližný a může být doplněn v každé konkrétní situaci.

Zpráva o ocenění jako výsledek stanovení tržní hodnoty bytu v novostavbě

Po návštěvě webu a prostudování veškeré dokumentace provede nezávislý odhadce výpočty pomocí jedné nebo sady metod:

• Příjmový přístup – zohledňuje možnost zhodnocení nemovitosti v budoucnu.
• Náklad – stanoví se výše nákladů na výstavbu obdobného bytu.
• Srovnávací – zohledňuje zkušenosti s prodejem bytů podobných oceňované nemovitosti.

Všechny výpočty, fotografie, závěry jsou promítnuty do hodnotící zprávy – dokumentu, který má právní sílu a je bankou akceptován jako závažný argument. Platí 6 měsíců. Jeho přípravu hradí budoucí majitel, tedy ten, kdo si bere hypotéku.

Poznámka! Často jsou oceňovací firmy žádány o ocenění bytu v novostavbě, která ještě neprošla státní komisí, a tudíž nebyla uvedena do provozu. Takový byt není registrován v Rosreestr, není možné pro něj získat osvědčení o vlastnictví a banka zase nemůže zapsat do registru poznámku o přítomnosti věcného břemene. Znamená to, že nelze takovou nemovitost ocenit? Jak ukazuje praxe, je to možné. Banka poskytne hypotéku a získá právo požadovat budoucí nemovitost.

Kontaktování společnosti New Horizons pro odhad ceny bytu v novostavbě je zárukou vašich výhodných obchodů!