Co se dělá při generální opravě?

Větší opravy společného majetku v bytových domech (dále jen bytové domy) se provádějí na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor nebo v některých případech rozhodnutím orgánu územní samosprávy. V rámci generální opravy probíhají práce na opravě střechy, sklepů, základů bytového domu atd.
Organizace velkých oprav
Větší opravy se provádějí v případech, kdy konstrukce nebo zařízení domu jsou opotřebované, poruchové, poškozené, nesplňují požadavky na bezpečnost a je třeba je obnovit nebo vyměnit (§ 2 metodických doporučení, schváleno nařízením ministerstva of Construction of Russia ze dne 07.09.2017. září 1202 č. XNUMX/pr).
Subjekt Ruské federace schvaluje program oprav regionálního kapitálu, který zahrnuje (části 1 – 6 článku 168 zákona o bydlení Ruské federace):
— seznam všech bytových domů na území ustavující entity Ruské federace s řadou výjimek (například domy uznané předepsaným způsobem jako nebezpečné, podléhající demolici nebo rekonstrukci);
— seznam prací a služeb pro velké opravy společného majetku těchto domů;
— plánované období velkých oprav pro každý typ prací a služeb (s přihlédnutím k potřebě opravit dva nebo více vnitropodnikových inženýrských systémů, stanovené právním aktem zakládajícího subjektu Ruské federace), které lze určit uvedením kalendářního roku nebo období nepřesahujícího tři kalendářní roky;
— pořadí velkých oprav.
Pořadí oprav, jakož i neplnění regionálního programu lze napadnout (usnesení Ústavního soudu Ruské federace ze dne 12.04.2016. dubna 10 č. XNUMX-P).
Kromě toho subjekt Ruské federace schvaluje krátkodobé plány na realizaci programu oprav regionálního hlavního města po dobu tří let (část 7, 7.1 článku 168 zákoníku bydlení Ruské federace).
Velké opravy bytového domu jsou financovány prostřednictvím povinných příspěvků vlastníků prostor, kteří se mohou rozhodnout vytvořit kapitálový fond oprav na zvláštním účtu nebo na účtu regionálního provozovatele vytvořeného na základě regulačního aktu statutárního orgánu subjekt Ruské federace (článek 16.5, článek 12, článek 167, část 1, článek 169, část 1, článek 170 zákona o bydlení Ruské federace).
Doba trvání a postup oznamování vlastníků prostor o větších opravách
Nejméně šest měsíců před začátkem roku, ve kterém musí být generální oprava provedena, osoba spravující dům nebo poskytující služby a (nebo) provádějící práce na údržbě a opravách společného jmění domu nebo regionální provozovatel , předkládá takovým vlastníkům návrhy termínu zahájení generální opravy, soupis, objem a cenu prací, zdroje financování velkých oprav.
V některých zakládajících subjektech Ruské federace může být stanovena jiná lhůta pro předložení specifikovaných návrhů vlastníkům prostor (části 3, 4, článek 189 zákoníku bydlení Ruské federace).
Postup pro vlastníky prostor při rozhodování o provedení velkých oprav
Po obdržení výše uvedených návrhů je musí vlastníci do tří měsíců zvážit a na valné hromadě rozhodnout o provedení velkých oprav (část 4 článku 189 bytového zákoníku Ruské federace).
Rozhodnutí musí být přijato většinou alespoň dvou třetin z celkového počtu hlasů vlastníků prostor v bytovém domě (část 2 článku 44, část 1 článku 46 zákona o bydlení Ruské federace) .
Na valné hromadě musí vlastníci prostor určit nebo schválit (část 5 článku 189 zákona o bydlení RF; dopis Ministerstva výstavby Ruska ze dne 08.06.2016 č. 17636-EC/04):
1) seznam prací;
2) odhad nákladů;
3) načasování;
4) zdroje financování;
5) postup pro získávání dodavatelů;
6) postup kontroly kvality probíhajících velkých oprav;
7) osoba, která je oprávněna se za všechny vlastníky prostor v bytovém domě podílet na kontrole kvality prováděných oprav a přejímkách větších oprav a podepisovat potřebné úkony.
Pokud vlastníci objektů tvořící kapitálový fond oprav na účet provozovatele kraje nerozhodli o provedení větších oprav do tří měsíců ode dne doručení návrhů, rozhodne o provedení větších oprav do místní samospráva, informující vlastníky prostor (část 6 čl. 189 Zákona o bydlení Ruské federace).
Je-li fond kapitálových oprav tvořen na zvláštním účtu a kapitálové opravy nejsou provedeny ve lhůtě stanovené programem kapitálových oprav, a poskytování služeb a (nebo) prací stanovených krajským programem pro tento dům je-li požadován, orgán územní samosprávy do měsíce ode dne doručení příslušného oznámení přijme rozhodnutí o vytvoření fondu oprav hlavního města na účet provozovatele kraje a rozhodnutí o tomto zašle vlastníkovi objektu. zvláštní účet (část 7 článku 189 zákona o bydlení Ruské federace).
V případě havárie nebo jiných mimořádných situací přírodního nebo člověkem způsobeného charakteru se o provedení zásadních oprav (v rozsahu nezbytném k odstranění následků) rozhoduje způsobem stanoveným právními předpisy ustavující osoby. Ruská federace.
Práce provedené v rámci generální opravy
Pokud je fond kapitálových oprav tvořen na základě minimální výše příspěvků, pak jsou z fondu financovány následující práce a (nebo) služby pro velké opravy (část 1 článku 166 zákona o bydlení Ruské federace):
1) opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektro, tepla, plynu, vodovodu a likvidace odpadních vod;
2) opravy, výměny, modernizace výtahů, opravy výtahových šachet, strojoven a bloků;
3) oprava střechy;
4) oprava sklepních prostor patřících do společného majetku v bytovém domě;
5) oprava fasády;
6) oprava základů bytového domu.
Subjekty Ruské federace mají právo doplnit tento seznam o služby a (nebo) práce na zateplení fasády, přestavbě nevětrané střechy na větranou střechu, instalaci výstupů na střechu, instalaci hromadných měřičů spotřeby zdrojů (společný dům). a další druhy služeb a (nebo) prací (Část 2 článek 166 bytového zákoníku Ruské federace; Seznam prací a (nebo) služeb pro velké opravy společného majetku v bytových domech území Moskvy, schválené výnosem moskevské vlády ze dne 29.12.2014. prosince 833 č. XNUMX-PP).
Pokud se majitelé rozhodnou zvýšit výši příspěvků, mohou být z přebytku financovány jakékoli další práce na větších opravách společného majetku domu (část 2, 3 článku 166 zákoníku o bydlení Ruské federace).

Bytový zákon Ruské federace Článek 166. Velké opravy společného majetku v bytovém domě

Vyhlídky a rizika sporů u obecného soudu. Situace související s Čl. 166 Obytný komplex Ruské federace

1. Seznam služeb a (nebo) prací na větších opravách společného majetku v bytovém domě, jejichž poskytování a (nebo) provádění je financováno z fondu kapitálových oprav, který je tvořen na základě minimální výše příspěvku pro velké opravy stanovené regulačním právním aktem subjektu Ruské federace zahrnuje:

1) opravy vnitropodnikových inženýrských systémů elektro, tepla, plynu, vodovodu a likvidace odpadních vod;

2) opravy, výměny, modernizace výtahů, opravy výtahových šachet, strojoven a bloků;

(položka 2 ve vydání federálního zákona z 28.11.2018 N 434-FZ)

(viz text v předchozím textu)

4) oprava sklepních prostor patřících do společného majetku v bytovém domě;

5) oprava fasády;

6) oprava základů bytového domu.

(Část 1 ve znění spolkového zákona ze dne 28.12.2013. června 417 N XNUMX-ФЗ)

(viz text v předchozím textu)

1.1. Služby a (nebo) práce zahrnuté do počtu služeb a (nebo) práce na větších opravách společného majetku v bytovém domě, jejichž poskytování a (nebo) provádění je financováno z kapitálového fondu oprav, který je tvořen na základ minimálního příspěvku na velké opravy, které jsou uvedeny v seznamu uvedeném v části 1 tohoto článku, jsou stanoveny regulačním právním aktem zakládajícího subjektu Ruské federace v souladu s metodickými doporučeními schválenými federálním výkonným orgánem vykonávající funkce tvorby a provádění státní politiky a právní regulace v oblasti bytových veřejných služeb.

(Část 1.1 byla zavedena federálním zákonem č. 07.10.2022-FZ ze dne 378. března XNUMX)

2. Regulační právní akt ustavující osoby Ruské federace stanoví seznam služeb a (nebo) prací na větších opravách společného majetku v bytovém domě, financovaných z fondu kapitálových oprav, jejichž výše se odvíjí od minimální výše příspěvku na velké opravy stanovená regulačním právním aktem ustavující entity Ruské federace, může být doplněna službami a (nebo) pracemi na zateplení fasády, přestavbou nevětrané střechy na větranou, montáží východů na střechu, instalace automatizovaných informačně-měřicích systémů pro měření spotřeby energetických zdrojů a inženýrských sítí, instalace zařízení hromadného (společného domu) měření spotřeby zdrojů nezbytných pro poskytování veřejných služeb a jednotek pro řízení a regulaci spotřeby těchto zdrojů zdroje (teplo, teplá a studená voda, plyn) a další druhy služeb a (nebo) práce.

(V červené barvě. Federálních zákonů 28.12.2013 417 N-FZ ze 29.07.2017 257 N-FZ ze 27.12.2018 522 N-FZ)

(viz text v předchozím textu)

3. Rozhodnou-li se vlastníci prostor v bytovém domě o zřízení příspěvku na kapitálové opravy ve výši přesahující minimální příspěvek na kapitálové opravy, část fondu oprav tvořeného z tohoto přebytku rozhodnutím valné hromady vlastníků č.p. prostor v bytovém domě, lze použít k financování jakýchkoli služeb a (nebo) prací na větších opravách společného majetku v bytovém domě.

4. Seznam služeb a (nebo) prací pro velké opravy společného majetku v bytovém domě, které mohou být financovány ze státní podpory poskytované ustavujícím subjektem Ruské federace, je stanoven regulačním právním aktem ustavujícího subjektu. Ruské federace.

5. Práce na větších opravách společné věci v bytovém domě mohou zahrnovat práce na výměně a (nebo) obnově nosných stavebních konstrukcí bytového domu a (nebo) inženýrských sítí bytového domu, zařazených podle vyhl. legislativa o urbanistických činnostech jako rekonstrukce projektů investiční výstavby .

(Část 5 byla zavedena federálním zákonem č. 28.12.2016-FZ ze dne 498. března XNUMX)

6. Práce na větších opravách společného majetku v bytovém domě, který je předmětem kulturního dědictví zařazeným do jednotné státní evidence předmětů kulturního dědictví (historických a kulturních památek) národů Ruské federace, nebo identifikovaným objektem kulturního dědictví, se provádí v souladu s tímto kodexem, s přihlédnutím ke specifikům státní ochrany předmětů kulturního dědictví stanovené federálním zákonem ze dne 25. června 2002 N 73-FZ „O předmětech kulturního dědictví (historické a kulturní památky) národy Ruské federace.”

(Část 6 byla zavedena federálním zákonem č. 24.07.2023-FZ ze dne 365. března XNUMX)

7. Práce na větších opravách společného majetku v bytovém domě se provádějí na základě smlouvy o výstavbě uzavřené s fyzickými osobami podnikateli nebo právnickými osobami, které jsou členy samosprávné organizace v oblasti inženýrských průzkumů, architektonického a stavebního projektování. , výstavba, rekonstrukce, velké opravy investičních projektů, s výjimkou osob uvedených v odstavci 1 části 2.2 článku 52 Územního řádu Ruské federace (dále jen dodavatelé).

(Část 7 byla zavedena federálním zákonem č. 08.08.2024-FZ ze dne 238. března XNUMX)

8. Stavební řízení v procesu provádění větších oprav společného majetku uvedeného v odst. 1 – 3 části 1 článku 36 tohoto zákoníku a zahrnutého do budovy, která je bytovým domem v souladu s částí 6 článku 15 zákona. tohoto zákoníku (dále jen stavební dozor při provádění generální opravy společné věci v bytovém domě), generální oprava společné věci, při které se provádí na úkor peněžních prostředků vytvořených na zvláštním účtu, účtu, účtech a. regionálního provozovatele, provádí jednatel orgán subjektu Ruské federace nebo státní (rozpočtová nebo autonomní) instituce podřízená tomuto orgánu (dále v tomto článku – oprávněný orgán), pokud subjekt Ruské federace rozhodne o provedení stavební kontroly v bytě stavby oprávněným orgánem. V tomto případě ze smlouvy o výstavbě upravené v části 7 tohoto článku vyplývá, že stavební kontrolu v procesu větších oprav společné nemovitosti v bytovém domě provádí oprávněný orgán, s výjimkou případu, kdy valná hromada hl. vlastníků prostor v bytovém domě, vlastníků prostor, ve kterých zvolili způsob tvorby kapitálového fondu oprav na zvláštním účtu, bylo rozhodnuto o odmítnutí provedení stavební kontroly v procesu provádění velkých oprav společný majetek v bytovém domě oprávněným orgánem.

(Část 8 byla zavedena federálním zákonem č. 08.08.2024-FZ ze dne 238. března XNUMX)

9. Pokud subjekt Ruské federace neučiní rozhodnutí uvedené v části 8 tohoto článku nebo valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě, vlastníci prostor, ve kterých si zvolili způsob vytvoření kapitálové opravy fondu na zvláštním účtu se rozhoduje o odmítnutí provedení stavební kontroly v procesu provádění větších oprav společné věci v bytovém domě oprávněným orgánem, stavební kontroly v procesu provádění velkých oprav společné věci v bytovém domě se provádí v souladu s článkem 53 zákona o územním plánování Ruské federace.

(Část 9 byla zavedena federálním zákonem č. 08.08.2024-FZ ze dne 238. března XNUMX)