Co je lepší pronajmout si jednopokojový byt nebo dvoupokojový byt?

Při koupi bytu za účelem následného pronájmu se lidé často řídí stereotypy, které se vyvinuly na realitním trhu. Ten hlavní související s pronájmem bytů zní asi takto:

„Nejvýnosnější investicí je koupě malého jednopokojového bytu u stanice metra. Nákupem takové nemovitosti k následnému pronájmu neuděláte chybu!“

Ale je tomu skutečně tak? Co se děje v praxi?

Porovnání jedno- a dvoupokojových bytů z pohledu pronajímatele

Při analýze inzerátů na byty k dlouhodobému pronájmu si lze na první pohled všimnout poněkud zvláštního vzorce.

Pokud mluvíme o starém bytovém fondu, nejběžnější celková plocha jednopokojových bytů je v rozmezí 28-34 metrů čtverečních. Plocha dvoupokojového bytu je přibližně jedenapůlkrát větší a obvykle se pohybuje od 42 do 51 metrů čtverečních. Odhadovaná cena dvoupokojových bytů při prodeji bude tedy přibližně jedenapůlkrát vyšší ve srovnání s cenami jednopokojového bydlení.

Zároveň si můžete všimnout, že náklady na pronájem „dvoupokojových bytů“ se od „jednopokojových bytů“ tolik neliší jako prodejní ceny. Zde je rozdíl jen asi 25 %. Na první pohled se zdá: proč si kupovat k pronájmu dvoupokojový byt, který je jedenapůlkrát dražší než jednopokojový, když to přinese „jen“ o 20–25 % vyšší příjem?

Nezapomeňte na náklady pronajímatele na údržbu bytu

Navzdory takovému rozdílu v cenách a sazbách nájemného jsou zkušení majitelé častěji nakloněni nákupu dvoupokojového bytu k následnému pronájmu. Proč dávají přednost takovým nemovitostem? Všimněme si následujících nuancí pronájmu bytů, kterým začínající, nezkušení investoři obvykle nevěnují pozornost:

• Aktualizace výzdoby bytu při změně nájemce. Je důležité vzít v úvahu, že při změně nájemníků, abyste mohli pronajmout byt se ziskem dalšímu nájemci, musíte „obnovit“ opravy v prostorách. Nejjednodušší a nejlevnější je v tomto ohledu zpravidla obývací pokoje. Stačí přemalovat stěny nebo vyměnit tapetu. Je také možná výměna podlahové krytiny. Nejčastěji mají nájemní byty laminátové podlahy, které není problém vyměnit. Úklid dvoupokojového bytu po nájemnících tedy není o mnoho dražší než jednopokojový.
• Údržba domácích spotřebičů a nábytku v provozuschopném stavu. Zpravidla se dvoupokojový byt od dvoupokojového bytu liší jen málo nábytkem a domácími spotřebiči. Koneckonců, v „jednotce“ je obývací pokoj a ložnice kombinovány, obvykle je zde pohovka nebo židle a postel. A v „kopeckém kusu“ se postel jednoduše přesune do samostatné místnosti. Proto jsou náklady na údržbu nábytku a vybavení pro jedno a dvoupokojové byty přibližně na stejné úrovni.
• Jiná cílová skupina nájemců. Důležité je také zohlednit počet nájemníků v závislosti na počtu pokojů v bytě. Jednopokojové byty ve starém bytovém fondu si ve většině případů pronajímají mladí, nerodinní lidé, nejčastěji studenti. Podle toho se musíte připravit na to, že v bytě budou často probíhat různé přeplněné svátky. V důsledku toho se byt opotřebuje mnohem rychleji. Mladí lidé si navíc nemohou vždy správně spočítat své finance a naplánovat si život na nějaké významné období. To znamená, že se musíte připravit na častější změny nájemníků. A k „hlubší“ opravě po každém z nich.

Co je tedy výhodnější pro pronájem „jednopokojového bytu“ nebo „dvoupokojového bytu“?

Analyzovali jsme náklady pronajímatele na udržování bytu a jeho součástí v řádném stavu. Nyní se ukazuje, proč i přes výrazně vyšší cenu dvoupokojového bytu není jeho nájem o tolik vyšší než u jednopokojového bytu.

Je to dáno tím, že v pronájmech hrají významnou roli náklady na udržování nemovitosti v pořádku. Samozřejmě, co je v každém konkrétním případě výhodnější, je nutné vypočítat individuálně. Alespoň jsme vás upozornili na faktory, které je třeba vzít v úvahu při plánování podnikání.

Ale obecně, na základě naší praxe, z hlediska rentability mají jednopokojové a dvoupokojové byty přibližně stejnou atraktivitu. Při stejné míře ziskovosti však dvoupokojový byt obvykle přináší svému majiteli méně problémů a bolestí hlavy. No a výběr konkrétní rezidenční nemovitosti je jen na vás.

Někdy se zdá, že když není velký rozdíl, tak proč přeplácet? Je to stejný příběh s ateliéry: nejsou o tolik menší na plochu než jednopokojové byty. A liší se pouze tím, že garsonka má kuchyň společně s obývacím pokojem, zatímco jednopokojový apartmán má samostatnou. A mladí lidé mají nejraději, když mohou vařit a jíst jídlo, aniž by opustili televizi nebo veselou společnost.

Proč jsou tedy jednopokojové byty vždy o 15-50 % dražší a nikdy neopustí trh? Pojďme se nad tím zamyslet a zároveň zjistit názor odborných vývojářů, kteří na to psa sežrali.

Shromáždění v kuchyni

Z praktického hlediska mají garsonky i jednopokojové byty své výhody. Ale „odnushki“ jich mají kromě ceny možná víc. Stejnou výhodu při vestavbě kuchyně do obývacího pokoje lze téměř vždy realizovat v jednopokojovém provedení. Stačí do pokoje umístit kuchyňský set a místo kuchyně udělat ložnici nebo pracovnu.

Tato varianta přestavby se stala tak oblíbenou úpravou bytů s libovolným počtem místností, že ji developeři v určitém okamžiku přijali a modernizovali standardní výrobní domy. Pak se však trochu stáhli a dali kupujícím na výběr mezi starou klasickou nebo novou variantou „studia“ v různých částech domu.

Ukázalo se, že ne všem se studio líbilo. Lidé vyrůstají, mají rodiny, děti a už nemohou žít bez izolovaného pokoje. Opět platí, že jakmile si koupíte byt v Moskvě, objeví se na vašem prahu parta příbuzných, o kterých jste předtím ani nepomysleli, ale potřebujete je někam umístit. Zde „jednopokojové byty“ překonávají studia, pokud jde o komfort.

I pouhý zápach a hluk z vaření pro ty, kteří nejsou zvyklí jíst venku, může být rozhodujícím argumentem ve prospěch jednopokojového bytu. Zvláště pokud předtím člověk žil hlavně v sériově vyráběných sovětských domech, kde byla vždy malá, ale samostatná kuchyně.

Malé po třech nebo velké, ale po pěti?

Pokud plánujete nákup bytu za účelem pronájmu nebo dalšího prodeje, mohou být studia výhodnější než jednopokojové byty. Faktem je, že rozdíl v ceně může být poměrně velký a dosáhnout 50-60%. To platí zejména pro upravené sériově vyráběné domy, kde jsou místo „jednopokojových“ byty „garsonka plus ložnice“.

Ceny nájmů se ale už tolik neliší. A ukazuje se, že s menší investicí do garsonky se to vyplatí rychleji než jednopokojový byt. Obnova garsonky po neuklizených nájemnících navíc vyjde levněji – nejenže je méně místa, ale také množství oken a dveří.

Svetlana Bardina, šéfka skupiny společností Summa Elements, radí: „Pokud je cílem bydlení pronajímat, pak je výhodnější pořídit si garsonku, protože její celkové náklady jsou znatelně nižší než u jednopokojového bytu. Sazba pronájmu za garsonky přitom není o moc nižší než za jednopokojový byt. V souladu s tím bude ziskovost pronájmu studia vyšší.“

Je výhodnější pronajmout si garsonku než jednopokojový byt za účelem dalšího prodeje. Studia jsou levnější a likvidnější. Ne nadarmo si je developeři tak oblíbili – „jednopokojové byty“ se vyprodávají mnohem pomaleji. Ano, cena za metr čtvereční u ateliéru je zpočátku vyšší. Časem se ale tento rozdíl u jednopokojových bytů výrazně snižuje.

Studiový nesoulad

Ne všechna studia však mohou být zisková. Velmi často se na trhu objevují pseudogarsonky, vzniklé rozdělením velkých bytů na samostatné pokoje s přístavbou sociálního zařízení, a stejné prostory v bývalých administrativních budovách. Tato schémata, i přes svou výrazně nižší cenu než klasická studia, mohou naopak vést ke ztrátě investice.

Přestože jsou takové stavby oficiálně legalizovány, dříve či později mohou být zakázány, protože výrazně zvyšují zatížení inženýrských sítí. Které jsou již na svých posledních nohách.

„A legálnost přeměny kanceláří nebo výrobních prostor na byty je v některých případech sporná. Jsou domy, kde se takový převod ruší,“ varuje Pavel Lutsenko, generální ředitel federálního portálu „WORLD OF APARTMENTS“.

V nových projektech je nejlepší kupovat studia od vývojářů. Budete tak mít jistotu ve spolehlivosti své investice. A pokud se jedná o elitní komplex, může vaše investice výrazně vzrůst. Garsonku pak můžete vyměnit za jednopokojový byt v komplexu nižší třídy bez doplatků.

Dmitry Golev, obchodní ředitel Optima Development, si je jistý: „Studia jsou vhodná především pro klienty s relativně malým počátečním kapitálem. Přitom se dají stejně snadno převést na peníze jako jednopokojové byty, protože jsou oblíbené zejména mezi mladými páry bez dětí.“

Nejlepší je ale volit nikoli mezi byty, ale mezi rezidenčními komplexy podle jejich polohy, přítomnosti a blízkosti infrastruktury, dopravní dostupnosti a kvality výstavby. Klidně se může stát, že jednopokojový byt v dobré lokalitě vám přinese mnohem více peněz než garsonka v pochybné lokalitě.